מימוש דירה מכוח הערת אזהרה למרות כינוס נכסים והליכי פשיטת רגל, האמנם?

דרגו את המאמר

בקשת מימוש דירה אשר רובצת עליה משכנתא, למרות הליכי כינוס

האם אדם אשר נרשמה לטובתו הערת אזהרה על נכס הרובצת עליו משכנתא, רשאי לפעול בהוצאה לפועל למימוש הדירה חרף צו כינוס נכסים שניתן לנכסיו של החייב? סוגיה זו הונחה לפתחו של בית המשפט המחוזי בירושלים. בין המבקש לבין החייב ואשתו נערך הסכם לגבי חוב, אשר לשם הבטחת זכויות המבקש בהסכם נרשמה הערת אזהרה לטובתו על דירה של החייב ואשתו.

החייב ואשתו הפרו את ההסכם והמבקש הגיש כנגדם תביעה בבית משפט השלום בירושלים. הנתבעים לא ביקשו להתגונן. לפיכך, בית המשפט נתן למבקש פסק דין לטובתו, המורה לנתבעים לשלם לו 450,000 שקלים ולסלק ידם מהדירה. המבקש החל לפעול למימוש פסק הדין כנגד החייב בלשכת ההוצאה לפועל.

      קראו עוד בתחום:

• הסדרי נושים בפשיטת רגל - הסוגים השונים
• תעודה לאחר פשיטת רגל - סעיף 66 לפקודת פשיטת הרגל, פרשנות
• עיקול מקרקעין ומכירתם
• אזהרה בהוצאה לפועל - משמעותה ומשקלה של המצאה מלאה

כחמש וחצי שנים לאחר מכן ניתן צו לכינוס נכסי החייב בהליכי פשיטת רגל. המבקש הגיש בעקבות כך בקשה להמשך המימוש חרף צו הכינוס. המבקש טען כי יש לראותו כנושה מובטח והערת האזהרה הינה כשיעבוד על הדירה. המנהל המיוחד טען כי רישום האזהרה איננו מקנה למבקש מעמד של נושה מובטח ועל כן הוא אינו רשאי להמשיך בהליכי המימוש.

האם הערת האזהרה תאפשר מימוש הדירה?

הערת אזהרה הוגדרה לא אחת כיציר כלאיים אשר מבטא זכויות חוזיות וקנייניות במקביל. סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, קובע כי במידה ונרשמה הערת אזהרה, ולאחר מכן הוטל על הזכות במקרקעין או על המקרקעין עיקול, או שניתן צו כינוס נכסים בפשיטת רגל או פירוק כנגד בעל הזכות או בעל המקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו של החייב, כל אימת שלא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מהתחייבות נשוא ההערה.

משמעותו של הסעיף היא כי בעל הערת האזהרה איננו מאבד את זכויותיו גם כאשר החלו הליכי פירוק או כינוס נכסים. דהיינו, זכותו של מעקל מקרקעין גוברת על זו של מי שרכש את המקרקעין ולטובתו נרשמה הערת אזהרה. הלכה פסוקה היא כי רישום הערת אזהרה לטובת נושה גובר על עסקה הנוגדת את תוכנה של ההערה.

מאידך, סעיף 1 לפקודת פשיטת הרגל, התש"ם-1980, מגדיר נושה מובטח כמי שבידו שעבוד או עיכבון על נכסי החייב, או חלק מהם, בחזקת ערובה לחוב המגיע לו מהחייב. הערת אזהרה נכנסת לדַלת אמותיה של הגדרה זו והיא מהווה שיעבוד על נכסי החייב. יצוין כי הנכס נשוא התובענה הינו נכס אשר רשומות עליו שתי הלוואות משכנתא לטובת בנק לאומי. הערה אזהרה עצמה אינה זהה למשכנתא בכל מאפייניה. בניגוד למשכנתא, הערת אזהרה איננה מהווה חרב אשר באמצעותה ניתן לממש את השעבוד בהליכי הוצאה לפועל.

הבנק הינו נושה מובטח - המבקש לא

במקרה דנן, בית המשפט קבע כי ההסכם אשר נחתם בין הצדדים להבטחת ההלוואה נרשמה רק הערת אזהרה על הנכס ולא משכנתא על הדירה. כמו כן, לא הייתה כוונה לרשום משכנתא על הנכס, וזאת בשל משכנתאות אחרות הרובצות עליו לטובת הבנק. אי לכך, מימוש הזכויות הגלומות בהערת האזהרה על ידי המבקש לא היה תלוי רק בהליכי פשיטת הרגל אלא גם בהליכי מימוש המשכנתא של הבנק. הבנק לא הגיב על הבקשה אך בית המשפט ציין כי חשיבות רבה יש למשכנתאות הרובצות לטובתו על הנכס.

בסופו של יום, נקבע כי הערת האזהרה איננה מקנה למבקש זכות לממש את הדירה בשעה שמתנהלים כנגד החייב הליכי פשיטת רגל אשר מונעים הליכי מימוש מתחרים. בבוא היום, נקבע, בתום המימוש בהליכי פשיטת הרגל, ייהנה הבנק ממעמד של נושה מובטח בכספי התמורה שיתקבלו.